Как инвестировать в коммерческую недвижимость в Испании

13 Дек 2019 - 15:06

ПРИМЕЧАНИЕ РЕДАКТОРА. В результате продолжающейся «рецессии» в Испании на сегодняшнем рынке, который все еще остается рынком покупателя как в жилом, так и в коммерческом секторах, появляются уникальные возможности. В этой статье мы расскажем об особенностях инвестирования в коммерческую недвижимость в Испании для желающих воспользоваться преимуществами этого сектора экономики.

Похоже на перепродажу

Покупка коммерческой недвижимости в Испании имеет много общего со сделками с вторичной недвижимостью. Большинство вопросов в отношении перепродажи недвижимости, остаются в силе и могут также применяться к коммерческой недвижимости. Ведь коммерческая недвижимость разветвляется от вторичной собственности и является лишь ее частью (то же самое относится и к собственности на землю).

Коммерческие особенности

Из-за юридического характера коммерческих помещений вводятся некоторые нюансы (в частности, в отношении налогообложения, открытия лицензии и хранения депозита), о которых должен знать предприниматель, в отличие от стандартной частной собственности (перепродажи).

Предварительный чек-лист покупателя

Его должен придерживаться нанятый вами адвокат для оформления сделки. Список является открытым и ни в коем случае не исключительным:

Находится ли недвижимость в собственность продавца?
Принадлежит ли она юридическому лицу? Может потребоваться дополнительная юридическая проверка.
Есть ли у продавца право (или доверенность) продавать имущество?
Всё ли чисто с историей продавца? Существуют ли обвинения, обременения, залоги или долги? Особое внимание обратите на судебные обременения, наложенные на собственность. Если есть кто-то, кто может договориться, продавец отменяет их до завершения или даже вычитает деньги на стадии завершения, чтобы обеспечить их эффективное снятие.
Проверьте статус собственности в местной мэрии. Подходит ли они для коммерческого использования?
Убедитесь, что местные налоги (IBI) оплачены.
Перепроверьте кадастровую запись на предмет несоответствий.
Проверьте, что взносы сообщества владельцев оплачены.
Проверьте, исправны ли коммунальные линии.

Примеры коммерческой недвижимости

Складские помещения (trastero) и автостоянки (plaza de garaje), которые продаются индивидуально и юридически отдельно от жилья.
Коммерческие помещения.

Процесс покупки коммерческой недвижимости в Испании пошагово

Процесс покупки может состоять из трех этапов. Покупатель может пропустить первые два этапа и сразу перейти к завершению.

Этап 1: Депозитный договор («Сеньал»)

Вы должны будете заплатить первоначальный депозит, чтобы убрать собственность с рынка. Сумма обычно колеблется от 3000 до 6000 евро. Обычно выплачивается агентству недвижимости и учитывается в окончательной стоимости недвижимости. Пока вы не заплатите этот первоначальный депозит, агентство недвижимости может предложить его любому другому.

Договор на бронирование очень короткий, обычно занимает не более пары пунктов, и в идеале должен кратко обозначить следующие пункты:

- реквизиты продавца;
- краткое описание недвижимости;
- цена.

Первоначальный сбор за бронирование, как правило, не возвращается. Этот договор о бронировании практически не предоставляет юридической защиты, поскольку он очень расплывчатый. Вот почему я настоятельно рекомендую вам назначить адвоката до подписания и сдачи первоначального депозита. Юрист сможет провести минимальную юридическую экспертизу в отношении продавца собственности до того, как вы заплатите невозмещаемый депозит.

Кроме того, адвокат может добавить защитные положения на этом предварительном этапе, такие как «предоставляется финансирование». Этот пункт, например, помогает компенсировать потенциальный риск утраты этого депозита в случае невозможности финансирования на более позднем этапе. Обеспечение финансирования от кредиторов не должно восприниматься как должное на современном рынке.

Этап 2: Обмен частными контрактами на покупку («Contrato Privado de Compraventa»)

Предварительное соглашение отражает и сводит воедино все, что было обсуждено сторонами подробно до его завершения. Завершение работы перед нотариусом фактически будет простой расшифровкой того, что было согласовано на этом ключевом этапе. Должно содержать среди прочего:

- данные покупателя;
- реквизиты продавца;
- полное описание недвижимости;
- правовой статус собственности;
- размер залога или опциона;
- согласованная цена и ее разбивка (этап оплаты);
- ожидаемая дата завершения.

На этом этапе можно согласовать либо залог, либо опцион на покупку:

1. Залог на обеспечение сделки. Обычно составляет 10% от запрашиваемой стоимости имущества (этот процент варьируется в зависимости от предполагаемого периода времени для завершения, а также других факторов). Этот депозит обычно не подлежит возврату. Тщательно обдумайте всё, прежде подписать предварительное соглашение.

У вас есть абсолютная свобода решать, как вести переговоры и составлять такие соглашения. Суть в том, что следует избегать поспешных действий и скрупулезно отнестись к тому, о чем шла речь до передачи депозита.

Приведем пример того, что адвокат может сделать для покупателя на данном этапе. В случае, когда покупатель полагается на финансирование для закрытия сделки, адвокат может добавить пункт, согласно которому, если покупатель не может обеспечить ипотечное финансирование, удерживаемый 10% -ый депозит возвращается в полном объеме. Подумайте, например, о коммерческой недвижимости в Барселоне или в Мадриде, которая может стоить миллионы евро. Включение такой оговорки может сэкономить покупателю несколько сотен тысяч евро, если сделка провалится из-за отсутствия финансирования.

Залог обычно бывает двух видов, в зависимости от того, что согласовано:

«Arras confirmatorias»: авансовый платеж в размере 10% входит в продажную стоимость и вычитается при завершении. Если покупатель решает расторгнуть договор, он утрачивает первоначальный депозит. Покупатель не имеет права требовать его возврата. Аналогично, продавец, отказывающийся от сделки, будет вынужден передать сумму денег, равную сумме депозита. Этот депозит вычитается в полном объеме и при завершении и является частью цены.
«Arras penitienciales»: первоначальный взнос в размере 10% также вычитается из продажной цены при завершении. Если покупатель отказывается, он полностью аннулирует авансовый платеж. Однако, если продавец откажется, он будет вынужден заплатить двойной депозит. Этот пункт применяется ограниченно и, очевидно, приносит пользу покупателю больше, чем продавцу.

2. Опцион: покупатель может быть заинтересован в возможности приобрести недвижимость. Опцион обычно составляет 10 или 15% от согласованной цены продажи и устанавливает только обязательства для продавца. Продавец, соглашаясь, обязуется продать собственность в заранее оговоренные сроки покупателю. Если покупатель воспользуется своим вариантом, опцион будет вычтен из окончательной цены при завершении сделки. Если покупатель решает не совершать покупку и не использует свой опцион, он полностью теряет свой авансовый платеж.

Стадия 3: Завершение сделки («Escritura»)

Третий и последний этап – завершение сделки с нотариусом. Два предыдущих шага заложили основу для этого критического момента. После подписания публичного акта купли-продажи (Escritura на испанском языке) покупателю выдается копия свидетельства на право собственности («Escritura Pública de Compraventa»). Все связанные с этим налоги (так называемый Гербовый сбор, трансфертный налог и НДС) необходимо оплатить в первую очередь, прежде чем можно будет зарегистрировать недвижимость. Это объясняет, почему регистрация занимает несколько месяцев. После завершения работы адвокат покупателя подает свидетельство о праве собственности в Земельную палату. Регистрация предоставляет защиту erga omnes (от третьих лиц); самый сильный тип общественной защиты.

Налоги

Испания административно разделена на семнадцать автономных сообществ. Государство расширило возможности сообществ путем передачи налоговых полномочий. Передача подразумевает, что сообщества обладают полной компетенцией принимать решения по определенным налоговым аспектам и учитывают региональные налоговые отклонения от одного автономного сообщества к другому. В качестве предостережения следует обратиться за обоснованной юридической и финансовой консультацией, чтобы получить индивидуальную разбивку всех налогов (и расходов), понесенных покупателем, с учетом его личных обстоятельств. Ниже приводится упрощение налогового обязательства, которое несет покупатель при приобретении коммерческой недвижимости.

Налог	При покупке у физического лица	При покупке у юридического лица или агентства
Налог на имущество (ITP)	7 – 10 %
НДС (IVA)		21 %
Гербовый сбор (AJD)		0.5 – 1.5 %

Дополнительно покупателем уплачивается налог Plusvalía (муниципальный НДС на землю). Закон гласит, что за него платит продавец, но принято соглашаться, что за него платит покупатель.

Сопутствующие расходы на покупку

Помимо уплаты вышеуказанных налогов, покупатель обязан уплатить следующие сборы:

1. нотариальные сборы: 0,1 - 2%
2. сборы за регистрацию земли: 0,1 - 2%
3. гонорар адвоката: 1 - 2%
4. Gestoría сборы (необязательно): 0,5 - 1%
5. Ипотечные сборы (необязательно): 1 - 2%

Контрольный список после завершения сделки

Для регистрации недвижимости в Земельной палате обычно требуется два-три месяца. Покупатель может убедиться в том, что все запрошено при запросе Nota Simple. Советуем запросить первый раз только через три месяца после завершения сделки.

Вам следует открыть счет в испанском банке, если вы этого еще не сделали. Коммунальные компании не принимают зарубежные платежи и любят выставлять счета на постоянной основе на ваш испанский счет. Вы должны регулярно оплачивать как минимум следующее:

1. Налоги IBI. Выплачивается ежегодно.
2. Вывоз мусора. Оплачивается дважды или один раз в год в зависимости от муниципалитета.
3. Коммунальные платежи (счета выставляются ежеквартально за водоснабжение и ежемесячно за электричество).
4. Взносы в Сообщество владельцев (только если вы приобрели в Сообществе владельцев). Обычно ежеквартально, но может варьироваться

Вы также обязаны ежегодно подавать подоходный налог за владение недвижимостью в Испании, для чего вам может потребоваться назначить налогового представителя.

Наконец, что касается владения недвижимостью, целесообразно, чтобы вы составили завещание, касающееся вашей собственности в Испании. Оно не исключает завещания, составленные в вашей стране, и ограничивает исключительно ваши испанские активами. Это сэкономит во время скорби вашим наследникам время, деньги и нервы.

Заключение о том, как купить коммерческую недвижимость в Испании

Настоятельно рекомендуем вам нанять авторитетного юриста, чтобы обеспечить, насколько это возможно, беспроблемное оформление сделки. Либо обратиться в проверенное агентство, такое, например, как agence immobilière Lloret de Mar.

Покупка недвижимости может быстро превратиться в минное поле без квалифицированного специалиста, который бы безопасно проводил вас через подводные камни.